7 (62)Сапожники без сапогВерсия для печати: Сапожники без сапогНа курортах Черноморского побережья Кавказа и Южного берега Крыма не хватает гостиниц и офисовЛюдмила ИЗЪЮРОВА,МоскваСамый популярный российский город-курорт Сочи, так же как и города Южного берега Крыма, испытывает серьезные системные дисбалансы. В этих городах в переизбытке строится массовое жилье, зато не хватает самой главной составляющей любого курорта гостиниц, санаториев, SPA-отелей. Аналитики предрекают курортам «кризис жанра» и жестокую стагнацию в секторе жилой недвижимости уже через несколько лет.На российском и украинском побережье Черного моря сейчас строится много жилья и совсем редко отелиКурорты старые и новыеПо мнению генерального директора Building Media Group Russia Сергея Елисеева, тема развития курортно-рекреационных зон сравнительно новая для России, свою лепту в ее популяризацию внесла победа России в конкурсе на проведение зимней Олимпиады в 2014 г. Вместе с тем г-н Елисеев подчеркивает, что на развитие курортов серьезный отпечаток накладывает их особый статус и особая градостроительная структура. «Это специфическое градостроительное образование, в котором рекреационная функция должна доминировать над всеми остальными, говорит он. То есть основная доля недвижимости должна предназначаться не для постоянного проживания, а для отдыха». Еще одной особенностью курортов является их четкая сезонность деление на высокий, низкий сезон и межсезонье.На сегодня самыми популярными и сложившимися курортами, которые предпочитают россияне, считаются Сочи, города Черноморского побережья и Южный берег Крыма. К числу курортов специалисты причисляют также реанимируемые курортно-реакционные зоны: Байкал, Карпаты, а также вновь создаваемые например, Рузская Швейцария (Подмосковье). И если главная про-блема новых рекреационных территорий заключается в том, что методологии их создания в России не существует (т. е. инвестору приходится проходить зыбкий путь проб и ошибок), то давно известные города-курорты испытывают сейчас серьезные системные дисбалансы, сложившиеся исторически. Не себе ни людямГлавная причина существующих перекосов вызвана тем, что развивались южные города без градостроительных планов. И сейчас, вопреки логике, рекреационная зона там не доминирует. «Мы видим явный, очень быстрый рост классической жилой застройки, в том числе многоквартирной», комментирует ситуацию в приморских городах г-н Елисеев. По данным аналитиков, в 2006 г. в Сочи было введено в эксплуатацию 170 000 кв. м жилья, при том что численность проживающих составляет 400 000. То есть на 1000 жителей введено 425 кв. м (для сравнения: Москва в прошлом году ввела 417 кв. м на 1000 человек). В 2007 г. ввод жилья в Сочи превысит 200 000 кв. м, а в 2008 г. и того больше, потому что на рынок выйдут площадки, которые люди взяли еще до момента перенасыщения рынка.А в том, что это перенасыщение наступит, г-н Елисеев не сомневается: с лета 2007 г. темпы реализации жилой недвижимости упали по сравнению с зимой 2007 г. в 4 6 раз. При этом практически отсутствует местный спрос. «Рынок входит в стагнационную фазу», делает вывод эксперт и предрекает примерно ту же перспективу Ялте, которая повторяет ошибки Сочи.Так, с мая 2007 г. объем строящегося жилья в Ялте возрос в полтора раза. Причиной такого перекоса г-н Елисеев называет то, что на начало развития этого рынка в России и на Украине частные инвесторы обладали лишь «короткими» деньгами, которые и вкладывали в сравнительно быстро оборачиваемое жилье. Теперь же создались условия, когда «длина» и цена инвестиционных денег стали приемлемыми для развития более капитализированных проектов, но выясняется, что дисбалансы в застройке очень трудно устранить. В то же самое время как в Сочи, так и в Ялте практически не строятся новые отели, а эксплуатируется лишь номерной фонд, созданный еще во времена Советского Союза. В лучшем случае старые санатории перепрофилируются, причем снова добавляется жилая компонента, а инфраструктура деградирует (в том числе дороги).При этом офисная и торговая недвижимость также не развиваются: сегодня в Сочи функционирует лишь 11 100 кв. м качественных офисов, что катастрофически мало даже без учета надвигающейся Олимпиады. Сейчас бизнес оккупирует гостиницы, уменьшая и без того небольшой объем номерного фонда. Не хватает и торговых помещений: в Сочи на 1000 человек постоянного населения (без учета наплыва отдыхающих в высокий сезон) приходится 85 кв. м торговых помещений, в Ялте 60 65 кв. м. Для сравнения: в таких городах, как Новосибирск, Казань, Челябинск, этот показатель равен 250 400 кв. м на 1000 жителей.На вес золота«Сейчас в Сочи невыгодно строить SPA-центры и санатории из-за высоких обременений города», утверждает заместитель главного редактора ИД «Мир & Дом» Алла Насонова. И уточняет, что организация SPA-курорта включает в себя не только гостиницу, но и эксклюзивные методики лечения, диагностический центр и хорошую инфраструктуру. Себестоимость любого строительства в этом регионе необычайно высока и сопоставима разве что со строительством в условиях вечной мерзлоты. Кроме проблемы с грунтами это к тому же сейсмоопасный регион, вдобавок с очень сложной логистикой. «Газпром», строя в Красной Поляне свой объект, инертные материалы цемент и песок сбрасывал туда вертолетами», приводит пример г-н Елисеев.Есть еще одно обстоятельство, не привлекающее в Сочи и Ялту инвесторов, крайне сложное и запутанное земельное законодательство. «С кем бы вы ни заключили договор аренды земли, вы всегда рискуете: федералы планомерно оспаривают договоры аренды, заключенные с городом, и наоборот», объясняет г-н Елисеев. Именно поэтому на территории российского Черноморского побережья практически нет коттеджных поселков, считают специалисты (за исключением поселков Лазурный Берег в Сочи и Гурзуфский Парк в Ялте, где цена лота на сегодня доходит до $2 млн).Спасение утопающихПримером решения подобных системных проблем может стать опыт нашего соседа Латвии. По словам управляющего директора Centure 21 BaltWest Валерия Энгеля, еще несколько лет назад в Юрмале также не хватало рекреационных зон. Правда, совсем по другой причине, нежели в России и на Украине: если у нас не хватало «длинных» денег при высоких процентных ставках на кредиты, то в Латвии строительство на доступные кредитные деньги стало «национальным спортом». В итоге за четыре года ипотека охватила 40% населения, которое составляет 2,3 млн человек. Как и в России, застройка производилась без учета качества строительства, но, несмотря на это, недвижимость дорожала на 60% в год. Результатом стало резкое превалирование жилья над рекреационной компонентой, также были слабо развиты инфраструктура и дороги, не строились спортивно-развлекательные центры и офисы.Но в отличие от России и Украины правительство Латвии вовремя забило тревогу, и в начале 2007 г. были приняты поправки к законодательству, ужесточающие выдачу кредитов, что обеспечило кредитному рынку «мягкую посадку». Также были приняты стратегический план развития Юрмалы и программа развития туризма, целью которых стала компенсация созданного дисбаланса. В результате туризм был объявлен правительством страны вторым по значимости после транзита. Это привело к тому, что если в 2005 г. Латвию посетили 3 млн туристов, то в 2007 г. уже 5,7 млн. «Зато строить жилье в Юрмале будет все сложнее и сложнее», говорит г-н Энгель.Впрочем, для России есть еще одна немаловажная деталь, про которую забывают инвесторы и сами власти, экология. «Развивать курортную недвижимость и не думать о сохранении природной среды неразумно, говорит г-жа Насонова, курорт потеряет свою привлекательность». Пока же этой самой важной составляющей в России не уделяется первоочередного внимания.Портфеля громадьеВерсия для печати: Портфеля громадьеКорпорация Mirax Group о старых и новых планахВиктор СТРАШНОВ,текст и фото,Москва«Одним из самых важных» назвал 2007 год председатель совета директоров Mirax Group Сергей Полонский на пресс-конференции, посвященной итогам деятельности корпорации в минувшем году. Рассказывая о планах компании на будущее, он заявил, что поставил целью стать девелопером 1 в Европе уже в 2010 г.Глава Mirax Group Сергей Полонский (слева) задумал вывести свою корпорацию в европейские лидерыВ корпорации вполне удовлетворены результатами 2007 г. – оборот составил более $1,2 млрд, что в полтора раза больше показателя пр
СобытияПК Гранд-СтройИнфо 5.1Добавлена работа с избранным, усовершенствован механизм поиска документов, а так же ряд улучшений и исправлений... 04-02-2013 01-02-2013Выпущены обновленные шаблоны выходных документов для версии 5.5.3. Во всех шаблонах исправлена дата с 2012 на 2013 25-01-2013 21-01-2013 09-01-2013Добавлена возможность экспорта в MS Excel одновременно нескольких документов. Усовершенствован расчет сметы в базисных ценах с применением материалов в текущем уровне цен при выводе в Excel (формы для ЯНАО, г.Владимира, форма 4-я и аналогичных) и многое другое 29-12-2012
Комментариев нет:
Отправить комментарий